Coronavirus: gevolgen voor huurders en verhuurders

Het coronavirus verspreidt zich in een razendsnel tempo en ons dagelijks leven is inmiddels ingrijpend veranderd. Om de verdere verspreiding van het virus zoveel mogelijk tegen te gaan, heeft de overheid verschillende maatregelen genomen. Zo zijn bijvoorbeeld sportaccommodaties en horecagelegenheden voorlopig verplicht om gesloten te blijven. Het winkelend publiek blijft op advies van de overheid zoveel mogelijk thuis, waardoor veel retailers hun deuren vrijwillig hebben gesloten. Dit heeft uiteraard niet alleen grote maatschappelijke, maar ook economische gevolgen. Hierdoor kunnen huurrelaties onder druk komen te staan. Hoe moeten verhuurders en huurders hiermee omgaan?

Huurvermindering

Voor huurders die hun inkomsten in belangrijke mate zien verdwijnen, kan een vermindering van de huurprijs uitkomst bieden. Op grond van de wet kan een huurder echter slechts aanspraak maken op huurvermindering als sprake is van een zogenaamd ‘gebrek’ aan het gehuurde. Het is dus de vraag of de (gedwongen) sluiting van een onderneming of teruglopende bezoekersaantallen als gevolg van het coronavirus moeten worden aangemerkt als een gebrek in de zin van de wet. Uit de literatuur die tot nu toe over dit onderwerp is verschenen, blijkt dat deze vraag niet eenvoudig te beantwoorden is. Bovendien kan de huurovereenkomst bepalingen bevatten die afwijken van de wettelijke regeling. Zelfs als sprake zou zijn van een gebrek, kan een beroep op huurvermindering hierdoor zijn uitgesloten.

Huurders hebben nog een andere mogelijkheid om de huurprijs aan de kaak te stellen. Zij kunnen een beroep doen op onvoorziene omstandigheden. Op grond hiervan kan de rechter de gevolgen van de huurovereenkomst wijzigen of de huurovereenkomst (gedeeltelijk) ontbinden. Hoewel sprake is van zeer uitzonderlijke omstandigheden, staat niet op voorhand vast dat dit beroep zal slagen. De rechter is bij de toepassing van deze bepaling zeer terughoudend. Zelfs de kredietcrisis uit 2008 is in de rechtspraak niet aanvaard als een onvoorziene omstandigheid. De rechter zal hoe dan ook van de verhuurder verlangen dat hij rekening houdt met de redelijke belangen van de huurder.

Exploitatieverplichting

Een ander probleem waar huurders in deze tijd tegenaan lopen is het niet kunnen voldoen aan de exploitatieverplichting die met de verhuurder is overeengekomen. Op overtreding van deze bepaling is veelal een boete gesteld. Huurders die hun onderneming moeten sluiten vanwege de coronamaatregelen en door de verhuurder worden aangesproken op nakoming van hun exploitatieplicht, kunnen zich beroepen op overmacht. Nakoming is voor hen simpelweg onmogelijk geworden. Voor ondernemers die hun deuren vrijwillig sluiten, ligt dat welllicht anders. Ook hier geldt echter dat sprake is van zeer uitzonderlijke omstandigheden. Het lijkt dan ook niet redelijk om van een huurder te verwachten dat deze zijn exploitatieplicht (onverkort) nakomt. Zeker is dat niet.

Advies

De vragen of een huurder aanspraak kan maken op huurvermindering en of een verhuurder de huurder kan houden aan een eventuele contractuele exploitatieplicht, zijn niet gemakkelijk te beantwoorden. Het antwoord zal afhangen van de omstandigheden van het geval, waaronder wat partijen zijn overeengekomen. Daarnaast zal geen van partijen wachten op een (langslepende) weg via de rechter om zijn gelijk te halen.

Het advies voor huurders en verhuurders is dan ook om samen aan tafel te gaan zitten om duidelijke afspraken te maken over de exploitatie van het gehuurde en de (betaling van de) huurprijs, gedurende de periode dat de coronamaatregelen gelden. Verhuurders en huurders zullen zich bij deze onderhandelingen redelijk moeten opstellen. De overheid heeft het al meerdere keren benadrukt: de bestrijding van het coronavirus vraagt om een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Hetzelfde geldt voor de economische gevolgen daarvan.

Overigens is tussen de belangenverenigingen van verhuurders en retailers inmiddels een voorlopig akkoord gesloten. Daarin is onder meer opgenomen dat een kwartaalhuur tijdelijk wordt omgezet naar maandhuur en de betalingsverplichting voor de huur van april wordt opgeschoven naar 20 april. Bovendien krijgen retailers de mogelijkheid om tot eind april niet aan een exploitatieverplichting te voldoen. De afspraken zijn niet bindend, maar de belangenverenigingen doen hun leden een dringend beroep om zich eraan te houden.

Ik wil meer informatie ontvangen over dit onderwerp

Vul hier je naam in

Vul hier een geldig telefoonnummer in (Voorbeeld 0612345678, zonder spaties of tekens)

Ongeldige invoer

Opmerking (optioneel)

Ongeldige invoer

Mariëlle van der Stok

Mariëlle van der Stok

Juridisch adviseur
Deel dit artikel
Accepteer marketing-cookies om dit artikel te kunnen delen.

Ik wil meer informatie ontvangen over dit onderwerp

Vul hier je naam in

Vul hier een geldig telefoonnummer in (Voorbeeld 0612345678, zonder spaties of tekens)

Ongeldige invoer

Opmerking (optioneel)

Ongeldige invoer