Coronavirus: nieuwe ontwikkelingen over huurkorting

In de huursector hebben de coronamaatregelen onder meer geleid tot discussie over de vraag of huurders recht hebben op vermindering van de huurprijs en zo ja, hoe de vermindering moet worden berekend. Sinds de eerste rechterlijke uitspraak van 27 mei 2020 is er veel gebeurd. In deze blog informeer ik je graag over de nieuwe ontwikkelingen.

Rechtspraak

In de rechtspraak is een wisselend beeld ontstaan over de berekening van de huurprijsvermindering. In hoeverre moeten de inkomsten uit de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en de Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) in die berekening worden meegenomen? En hoe zit het bijvoorbeeld met de inkomsten van een webshop? Recent, op 14 september 2021, oordeelde het Hof dat de TVL niet als de omzet moet worden beschouwd, maar moet worden afgetrokken van de vaste lasten. Volgens deze zogenaamde vastenlastenmethode wordt de huurkorting als volgt berekend: (totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%. Hiermee ging het Hof in tegen eerdere uitspraken van de rechtbanken, met een veel lagere huurkorting tot gevolg.

Vragen aan de Hoge Raad

In een lopende procedure heeft de kantonrechter Roermond vragen aan de Hoge Raad gesteld, die voor de nodige duidelijkheid kunnen zorgen. In deze procedure eist Heineken als huurder van een horecagelegenheid huurkorting van de hoofdhuurder. Zij stelt hierop recht te hebben omdat zij de onderhuurder ook korting heeft gegeven. De hoofdverhuurder is het daar niet mee eens en stelt dat Heineken niet eenzijdig een korting op de huurprijs had mogen verlenen. Naar aanleiding van deze feiten, stelt de rechter de volgende vragen aan de Hoge Raad:

1. Moet de gedwongen sluiting van de horeca als gevolg van de coronacrisis worden beschouwd als een gebrek aan het gehuurde in de zin van de wet, zodat de huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) is de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Conclusie

Op 30 september 2021 heeft de plv. procureur-generaal (PG) Wissink de Hoge Raad naar aanleiding van deze prejudiciële vragen geadviseerd. Kort samengevat luidt zijn conclusie als volgt:

Vraag 1 en 3

• De gedwongen sluiting van bepaalde bedrijfsruimten (zoals de horeca) leidt tot een beperking in het huurgenot (een ‘gebrek’ in de zin van de wet). Dat betekent dat een huurder in beginsel recht heeft op huurprijsvermindering. Van belang is dat dit beroep van de huurder op huurprijsvermindering in veel huurovereenkomsten is uitgesloten, bijvoorbeeld in de algemene bepalingen van de modelovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).
• Verder vormt de coronapandemie met haar gevolgen ook een ‘onvoorziene omstandigheid’ waarmee partijen geen rekening hielden bij het sluiten van de huurovereenkomst. Dit kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering, die gebaseerd is op het daadwerkelijke nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen voldoende ernstige omzetverlies in de gehuurde bedrijfsruimte.

Vraag 2 en 4

• Wat betreft de berekening van het nadeel verwijst de PG naar de vastenlastenmethode van het Gerechtshof Amsterdam. Als uitgangspunt moet het nadeel gelijkelijk (50/50) tussen de verhuurder en de huurder worden verdeeld. De TVL moet worden afgetrokken van de vaste lasten. Eventuele inkomsten uit de NOW en een webshop worden buiten beschouwing gelaten.
• Bij onderhuur moet in beide huurrelaties (hoofdhuur en onderhuur) zelfstandig worden beoordeeld of en zo ja, op welke wijze het nadeel verdeeld moet worden. De omstandigheid dat de onderverhuurder (in dit geval Heineken) op eigen initiatief genoegen genomen heeft met een lagere huurprijs van de onderhuurder, is op zichzelf niet relevant.
• Ook andere omstandigheden, zoals met name de hoedanigheid van partijen (bijvoorbeeld een grote professionele partij tegenover een kleine partij) en hun financiële positie, kunnen een rol spelen bij de bepaling van de huurprijsvermindering.

Deze conclusie is goed nieuws voor verhuurders. Met de geadviseerde vastenlastenmethode wordt rekening gehouden met de daadwerkelijke financiële situatie van de huurder. De Hoge Raad is overigens vrij om het advies van PG Wissink al dan niet te volgen. We kijken daarom uit naar de uitspraak van de Hoge Raad.

Lees het vervolg op deze blog: Coronavirus: heeft huurder recht op huurkorting?