Advieswijzer Vakantiewoning & fiscus 2017
Als je nadenkt over de aankoop van een vakantiewoning in Nederland, is het verstandig je eerst te laten informeren over de fiscale gevolgen die aan de aankoop en het gebruik van de vakantiewoning verbonden zijn. Je krijgt te maken met inkomstenbelasting en onroerende zaakbelasting, maar mogelijk ook met overdrachtsbelasting, omzetbelasting en forensenbelasting.
Of je met belastingen te maken krijgt, is afhankelijk van je (persoonlijke) omstandigheden en de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Deze advieswijzer bevat algemene informatie en kan niet zonder meer uitsluitsel geven over je eigen specifieke situatie. Laat je voor je persoonlijke situatie daarom nader informeren door één van onze adviseurs.
Omzetbelasting
Omzetbelasting bij aankoop
Koop je een nieuwe - nog niet eerder gebruikte - vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden. Koop je een vakantiewoning die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, dan zal hierover geen btw berekend worden. Op verzoek van zowel koper als verkoper kan in een dergelijk geval toch btw berekend worden als je de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor met btw belaste activiteiten. Je moet hiervoor toestemming vragen aan de Belastingdienst, of je keuze vastleggen in de notariële akte van levering.
Let op! De hiervoor beschreven gevolgen voor de btw gelden als de vakantiewoning als onroerend wordt aangemerkt. De vakantiewoning is onroerend als deze duurzaam met de grond verenigd is, of in ieder geval naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. In sommige situaties zal een vakantiewoning roerend kunnen zijn en kunnen andere gevolgen voor de btw gelden.
De btw die bij de aankoop berekend wordt, kun je in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Koop je de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuur je deze ook (gedeeltelijk)?
Eigen gebruik vakantiewoning
Indien je de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt aan anderen, kun je de btw die bij de aankoop berekend is niet terugvragen bij de Belastingdienst.
Verhuur vakantiewoning
Indien je de vakantiewoning verhuurt aan anderen, dan kun je mogelijk de btw die bij de aankoop berekend is (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn, dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Hiervan is volgens beleid van de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning voor minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd.
Tip! Verhuur je de vakantiewoning voor minder dan 140 dagen per jaar, dan kan er nog steeds sprake zijn van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Neem voor je persoonlijke situatie contact op met één van onze adviseurs.
Of je de btw geheel dan wel gedeeltelijk terug kunt vragen, is afhankelijk van je eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruik je de vakantiewoning zelf niet, maar wordt deze alleen maar verhuurd, dan kun je de volledige btw over de aankoop terugvragen. Gebruik je de vakantiewoning ook voor eigen gebruik, dan kun je slechts het deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.
Voorbeeld
Je koopt in 2016 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2016 voor 70% verhuurd en voor 30% door jou zelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kunt je dan in 2016 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.
Let op! Om btw te kunnen terugvragen dien je zich als ondernemer voor de omzetbelasting aan te melden bij de Belastingdienst. Inschrijven als ondernemer bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet nodig.
Indien de Belastingdienst van mening is dat je voor de verhuur van de vakantiewoning ondernemer bent voor de btw en je dus je btw kunt terugvragen, dien je 6% btw over de huur te berekenen en af te dragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar hier staat tegenover dat je de btw bij aankoop alsmede de btw met betrekking tot aan jou in rekening gebrachte kosten voor de vakantiewoning in aftrek kunt brengen (na toepassing van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).
Voorbeeld
In 2016 ontvang je € 5.300 (inclusief 6% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Je betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2016 draag je € 300 btw af. Van de € 210 btw op kosten kun je 70% (€ 147) terugvragen omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt je teruggaaf in 2016 € 14.547 (€ 300 afdracht min € 14.700 btw aankoop min € 147 btw kosten).
Tip! Moet je in een jaar per saldo btw betalen, dan kun je mogelijk gebruik maken van de kleine ondernemersregeling. Bedraagt het in het jaar af te dragen bedrag per saldo € 1.345 of minder, dan hoef je niets te betalen. Ligt dit bedrag tussen € 1.345 en € 1.883, dan mag je 2,5 keer het verschil tussen € 1.883 en het te betalen bedrag, op dit te betalen bedrag in mindering brengen. Je kunt door toepassing van de kleine ondernemersregeling het te betalen bedrag maximaal terug brengen naar nul.
Voorbeeld
In 2017 ontvang je € 31.800 (inclusief 6% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Je betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. De woning wordt nog steeds voor 70% verhuurd. In 2017 draag je € 1.800 btw af. Van de € 210 btw op kosten kun je 70% (€ 147) in aftrek brengen. Per saldo moet je in 2017 € 1.653 (€ 1.800 min € 147) betalen. Door toepassing van de kleine ondernemersregeling mag je hierop € 575 (2,5 maal € 1.883 min € 1.653) in mindering brengen zodat je per saldo € 1.078 betaalt.
Let op! Je kunt de kleine ondernemersregeling maar één keer toepassen. Heb je daarom meerdere vakantiewoningen of andere ondernemingen, dan moet je de berekening toepassen op de gezamenlijke btw.
Ontvangen of terugbetalen btw bij gewijzigd gebruik of verkoop
Als het eigen gebruik van de vakantiewoning wijzigt, wordt de btw die je in aftrek hebt gebracht herzien. Wordt het eigen gebruik groter, dan zul je mogelijk btw terug moeten betalen. Daalt het eigen gebruik, dan krijg je mogelijk extra btw terug. Deze herziening moet je gedurende de negen jaar volgend op het jaar van aanschaf jaarlijks uitvoeren. De herziening vindt plaats op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening blijft achterwege als deze minder dan 10% bedraagt van de aan het jaar toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw.
Voorbeeld
In 2019 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door jou zelf gebruikt. Je moet een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000 = € 2.100. Van deze € 2.100 heb je 70% (= € 1.470) terugontvangen. In 2019 heb je echter maar recht op 60% (= € 1.260). Het verschil bedraagt € 210. Dit is hoger dan 10% van de aan 2019 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). De herziening blijft daarom niet achterwege en je moet in 2019 € 210 aan btw terugbetalen.
Let op! Als je de aankoop-btw hebt teruggevraagd wordt je vakantiewoning in het jaar van aankoop en de negen jaren daaropvolgend voor de btw gevolgd. Herziening van btw vindt niet alleen plaats bij wijziging in het gebruik zoals in het voorbeeld hiervoor, maar ook als je bijvoorbeeld de woning alleen nog maar zelf gebruikt (en dus niet meer verhuurt) of als je de woning verkoopt zonder btw. In deze laatste twee gevallen zul je de volledige btw over de nog resterende jaren in één keer terug moeten betalen.
Voorbeeld
Op 1 januari 2021 verkoop je de vakantiewoning aan een particulier die deze gaat gebruiken voor eigen gebruik. Volgens de wettelijke regels kun je geen btw berekenen over deze verkoop. Je moet wel de in 2016 in aftrek gebrachte btw over de nog resterende periode herzien. Op 1 januari 2021 zijn vier van de negen herzieningsjaren verlopen. Dit betekent dat je nog voor 5 jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, tezamen € 7.350 (= 5 maal € 1.470).
Tip! Verkoop je de vakantiewoning uit het voorbeeld na 31 december 2025, dan heeft dit geen gevolgen meer voor de in 2016 in aftrek gebrachte btw bij aankoop.
Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden waardoor je de btw die je bij aankoop hebt teruggekregen niet hoeft terug te betalen. Gaat de koper de woning bijvoorbeeld voor meer dan 90% voor met btw belaste activiteiten gebruiken, dan kun je mogelijk op verzoek de vakantiewoning toch met btw verkopen. Het voordeel hiervan is dat je dan niet de aankoop-btw hoeft te herzien. Ook bij verkoop binnen twee jaar na de eerste ingebruikname van de vakantiewoning wordt de verkoop met btw belast en treedt hetzelfde effect op. Zet de koper van je vakantiewoning je activiteiten van verhuur ongewijzigd voort, dan is het misschien zelfs mogelijk om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning kunnen worden aangemerkt als overdracht van een algemeenheid van goederen.
Tip! De verkoop van je vakantiewoning kan tot diverse btw-gevolgen leiden. Laat je voordat je tot verkoop overgaat daarom altijd eerst adviseren hierover.
Overdrachtsbelasting
Bij verkoop van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. Koop je een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In alle overige gevallen zal over het algemeen wel 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Koop je een vakantiewoning inclusief inventaris, dan wordt over het aandeel van de inventaris in de koopsom geen overdrachtsbelasting berekend.
Inkomstenbelasting
De vakantiewoning zal over het algemeen belast zijn in box 3. In box 3 betaal je geen belasting over de ontvangen huur, maar over de WOZ-waarde van de vakantiewoning. Vanaf 1 januari 2017 geldt een belastingtarief van 30% en wordt gerekend met een forfaitair rendement dat wordt bepaald aan de hand van een vermogensmix en drie schijven, met elk een eigen jaarlijks wisselend forfaitair rendementspercentage. Voor het jaar 2017 bedraagt het forfaitair rendement tot een belastbaar vermogen van € 100.000 2,87%, tussen de € 100.000 en de € 1.000.000 4,6% en daarboven 5,39%. Er geldt in 2017 een vrijstelling voor het gehele vermogen in box 3 van € 25.000 per persoon.
Let op! Als de exploitatie van je vakantiewoning dusdanige vormen aanneemt dat deze het normale actieve vermogensbeheer te buiten gaat, wordt de vakantiewoning niet belast in box 3 maar in box 1.
Onroerendezaakbelasting (OZB)
Voor de heffing van de onroerendzaakbelasting (OZB) is bij vakantiewoningen de vraag van belang of deze ook als woning kunnen worden aangemerkt. Volgens de rechter is daarbij van belang of de woning over eigen voorzieningen, zoals een badkamer, sanitair en kookgelegenheid beschikt. Zo ja, dan is de woning bestemd om daarin te verblijven, te slapen en de overige woonfaciliteiten en voorzieningen te gebruiken. De vakantiewoning is dan naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor bewoning te dienen en wordt dan als woning aangemerkt.
Als een vakantiewoning als woning wordt aangemerkt, betekent dit dat voor de OZB alleen een aanslag eigenarenheffing kan worden opgelegd. Voor woningen geldt meestal een lager OZB-tarief dan voor niet-woningen. Bij een vakantiewoning die aan bovengenoemde eisen voldoet, krijg je dus slechts één heffing opgelegd en op deze heffing is veelal een lager tarief van toepassing.
Verbod op permanente bewoning
Is permanente bewoning verboden, dan drukt dit wel de WOZ-waarde, zo besliste de rechter in het verleden. Ga dus na of een eventueel verbod op permanente bewoning in de WOZ-waarde is meegenomen.
Forensenbelasting
Een gemeente heeft de mogelijkheid forensenbelasting te heffen. Dit kan als je in een andere plaats dan je woonplaats een woning voor minstens 90 dagen per jaar ter beschikking hebt. Het is niet van belang of je ook daadwerkelijk 90 dagen of meer in de woning verblijft. Verblijf je permanent in je vakantiewoning, dan is forensenbelasting niet van toepassing.
Dagen dat je de woning verhuurt dan wel de woning gebruikt om de woning beschikbaar te maken of te houden voor verhuur, tellen dus niet mee. Bij beschikbaar maken of houden voor verhuur kun je bijvoorbeeld denken aan het plegen van onderhoud, zoals het verven van het houtwerk. Verhuur je de woning voor een bepaalde periode via een derde, maar kun je zelf gebruik maken van de woning als deze in de betreffende periode niet verhuurd wordt, dan tellen deze dagen wel mee. De woning staat je dan immers ter beschikking.
Tot slot
Met betrekking tot de aankoop en het gebruik van een vakantiewoning kun je met verschillende belastingen te maken krijgen. In deze advieswijzer hebben wij geprobeerd een algemeen beeld te schetsen. Neem voor de fiscale gevolgen in jou specifieke situatie contact op met één van onze adviseurs.