Voorwaarden bij verhoging van de huurprijs van een woning

De indexatie van de huurprijs van een woning is aan de nodige wet- en regelgeving gebonden. Verhuurder en huurder kunnen afspraken maken over verhogingen en deze vastleggen in een huurovereenkomst. Deze afspraken zijn niet ongelimiteerd. Waar voorheen alleen de verhoging van huurprijzen in de sociale sector werd gereguleerd, zijn met ingang van 1 mei 2021 ook huurverhogingen in de vrije sector gemaximeerd. Dat een professionele verhuurder moet oppassen met de bepalingen die hij opneemt in een huurovereenkomst, lees je in deze blog.

ROZ-modellen

Verhuurders maken in de praktijk  bij het opstellen van huurovereenkomsten vaak gebruik van de modellen Raad voor Onroerende Zaken (hierna te noemen: de ROZ-modellen). De ROZ-modellen bevatten veel bepalingen ten gunste van de verhuurder. In principe is dat toegestaan, zolang er maar geen bepalingen in staan die in strijd zijn met (Europese) wetgeving.

Zo bevat het ROZ-model voor woonruimte 2017 een beding waarin is opgenomen dat de verhuurder – kort gezegd – de geliberaliseerde huurprijs jaarlijks mag verhogen aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI), plus een bepaald percentage (hierna te noemen: de Opslag). De totale verhoging mag vervolgens niet hoger zijn dan het voor dat jaar geldende maximum percentage, zoals vastgesteld door de overheid.

Lange tijd werd deze constructie als gangbaar geacht, maar daar is onlangs verandering in gekomen door ontwikkelingen in de rechtspraak. In recente rechtspraak oordeelde de rechtbank Amsterdam (een aantal keer) dat voornoemde indexatieclausule vernietigbaar is. Deze bepaling zou namelijk in strijd zijn met Europese regels die de belangen van consumenten beschermen. Daarbij overwoog de rechter onder meer dat een inflatiecorrectie aan de hand van het CPI op zichzelf redelijk is, maar dat de Opslag het evenwicht in strijd met de goede trouw aanzienlijk verstoort, ten nadele van de huurder als consument. Met deze clausule zou de huurder namelijk afhankelijk zijn van de willekeur van de verhuurder. Bovendien was de huurovereenkomst niet duidelijk over de vraag of de huurder de huur kan beëindigen naar aanleiding van de huurverhoging en sluit de indexatieclausule expliciet de mogelijkheid van huurverlaging uit.

Deze ontwikkelingen brengen aardig wat onrust mee op de vastgoedmarkt. In het slechtste geval worden verhuurders geconfronteerd met huurders die reeds geïndexeerde huur terugvorderen en/of de aanvangshuurprijs weer gaan betalen. Gelet op deze aanzienlijke consequenties is er behoeft aan verduidelijking met name waar het gaat om welke gevolgen een oneerlijk beding heeft. De rechtbank Amsterdam heeft dan ook prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Wanneer de Hoge Raad deze vragen gaat beantwoorden, is nog niet duidelijk. Wij houden de ontwikkelingen in de gaten.

Wees terughoudend met een indexatieclausule die een Opslag bevat

In afwachting van het oordeel van de Hoge Raad, is het als verhuurder aan te raden in toekomstige contracten terughoudend om te gaan met het opnemen van de indexatieclausule die een Opslag bevat.   

Twijfel je bij het opstellen van een huurovereenkomst van een woonruimte? Neem dan contact met ons op. Wij helpen je graag verder.