Coronavirus: heeft huurder recht op huurkorting?

De dag voor kerst is een belangrijke uitspraak gepubliceerd voor huurders van een bedrijfsruimte. De Hoge Raad heeft antwoord gegeven op de vraag of huurders als gevolg van de coronamaatregelen recht hebben op vermindering van de huurprijs en zo ja, hoe de vermindering moet worden berekend. Deze vragen waren gesteld door de kantonrechter in Roermond in een procedure tussen de verhuurder en hoofdhuurder van een horecagelegenheid. Eerder schreef ik al over het advies dat de plv. procureur-generaal (PG) Wissink de Hoge Raad heeft gegeven, bekijk daarvoor de blog Coronavirus: nieuwe ontwikkelingen over huurkorting.

Hebben huurders als gevolg van de coronamaatregelen recht op huurprijsvermindering?

De Hoge Raad oordeelt dat huurders van een '290-bedrijfsruimte' recht kunnen hebben op huurprijsvermindering. Een 290-bedrijfsruimte is kort gezegd een bedrijfsruimte die voor het publiek toegankelijk is, zoals een restaurant of winkel. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, de gehuurde bedrijfsruimte als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is volgens de Hoge Raad een onvoorziene omstandigheid in de zin van de wet, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel. De verhuurder kan onder die omstandigheid redelijkerwijs geen aanspraak maken op de overeengekomen huurprijs. Overigens geldt dit uitgangspunt alleen voor huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020. Bij overeenkomsten die na deze datum zijn gesloten, moet per geval worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Ook huurkorting bij niet sluiting

De Hoge Raad merkt uitdrukkelijk op dat haar uitspraak niet alleen ziet op sluiting, maar ook op andere overheidsmaatregelen (waaronder ook adviezen) in verband met de coronapandemie, waardoor het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Onder dat laatste valt volgens de Hoge Raad ook de situatie dat geen of veel minder publiek in het gehuurde komt als gevolg van de coronamaatregelen.

Andere bedrijfsruimte

Belangrijk is wel dat deze uitspraak geen betrekking heeft op kantoorruimte en overige bedrijfsruimte (‘230a-bedrijfsruimte’). Onder 230a-bedrijfsruimte vallen ook sportscholen, zwembaden en schoonheidssalons. Overigens hoeft dit niet te betekenen dat een huurder van een 230a-bedrijfsuimte dus geen recht heeft op huurprijsvermindering. De Hoge Raad doet daar in dit arrest alleen geen uitspraak over, omdat de vragen aan de Hoge Raad betrekking hadden op een 290-bedrijfsuimte.

Hoe wordt de vermindering van de huurprijs berekend?

De Hoge Raad biedt de praktijk ook een handvat voor de berekening van de huurprijsvermindering. Daarbij geldt als uitgangspunt dat het nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – gelijk over de verhuurder en de huurder wordt verdeeld. De vermindering van de huurprijs kan berekend worden aan de hand van de zogenoemde vastelastenmethode. Deze methode kan worden uitgedrukt met de volgende formule: (overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De concrete omstandigheden, waaronder de hoedanigheid van partijen (bijvoorbeeld een grote professionele partij tegenover een kleine partij) en hun financiële positie, kunnen overigens aanleiding geven voor een andere verdeling.

Heb je naar aanleiding hiervan vragen, neem gerust contact op met een van onze juristen, of via het contactformulier bij deze blog.